張某2011年與聊城某房地產(chǎn)開發(fā)公司簽訂商品房買賣合同，約定購買該開發(fā)公司建設的預售商品房一套，交房時間為“2011年10月31日”之前，交房條件為“經(jīng)綜合驗收合格”。合同簽訂后，張某分三次將購房款交開發(fā)公司，開發(fā)公司未按照合同約定的時間交付房屋，拖延一個月方才通知張某收房。張某以房屋未通過綜合驗收、不符合合同約定的交付條件為由拒絕收房。通過一段時間的爭執(zhí)、溝通，雙方最終辦理了交、收房手續(xù)。后張某向聊城仲裁委員會申請仲裁，要求開發(fā)公司支付逾期交房違約金18900元。

審理中，仲裁庭發(fā)現(xiàn)雙方對案件基本事實無爭議，開發(fā)公司承認逾期交房，愿承擔違約金。雙方對違約金的起算時間無爭議，認為應自合同約定的交付日期起算違約金。分歧存在于違約金的截止時間上：開發(fā)公司認為違約金應計算到第一次通知交房之日；張某則認為應計算到房屋通過綜合驗收之日。開發(fā)公司反駁稱房屋在合同約定的時間內(nèi)通過了建設、施工、監(jiān)理、勘察、設計等參建五方驗收，即為綜合驗收合格。張某則認為除上述五方驗收外，房屋還應通過防雷裝置、消防、竣工規(guī)劃、建設節(jié)能、檔案合格、綠化等驗收才為綜合驗收合格。

仲裁庭認為，糾紛的起因在于雙方當事人對合同約定的“綜合驗收合格”理解不同。根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》的規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)竣工驗收合格后，方可交付使用。根據(jù)現(xiàn)行房地產(chǎn)法律、行政法規(guī)的規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工后，開發(fā)企業(yè)應當向行政主管部門提出竣工驗收申請，由主管部門對涉及公共安全的內(nèi)容組織質(zhì)量監(jiān)督、規(guī)劃、消防、環(huán)保等有關單位進行驗收，因此商品房交付時的驗收合格應以有關行政主管部門組織的綜合驗收合格為準。因為房屋的驗收合格，除要求質(zhì)量符合國家規(guī)定的強制性安全標準或合同約定的標準之外，還需要滿足買房人的正常居住和生活需要。因此，開發(fā)公司交付的房屋應是完成了參建五方進行的工程竣工驗收以及消防、配套設施、綠化、環(huán)保等綜合驗收。鑒于開發(fā)公司未按合同約定的期限將符合約定條件的房屋交付張某，構成違約，仲裁庭最終裁決開發(fā)公司按合同約定承擔逾期交房的違約責任，向張某支付逾期交房違約18900元。

該案并非特例。實踐操作中，各地法院和仲裁機構對此問題的處理也存在分歧。2011年山東省高級人民法院印發(fā)全省民事審判工作會議紀要，特別提及了上述驗收合格的理解與適用問題。我們認為，這個問題的合理、合法解決，有著積極的社會意義。一方面提醒買房人在購房時要對所購房屋有充分的認識和了解，接到交房通知時，要注意房屋是否符合合同約定，是否能夠正常、安全的使用。另一方面，也提醒開發(fā)商在誠實守信經(jīng)營，與買房人簽訂商品房買賣合同前要充分評估履行合同的風險，合同簽訂后要嚴格按照合同約定履行義務，不要向當事人作出不切實際的承諾。

                （聊城仲裁委員會辦公室    張益民）

                                     注：發(fā)表于2012年7月13日聊城晚報。