2010年4月14日，劉某與某房地產(chǎn)公司簽訂《商品房買賣合同》，劉某購買某房地產(chǎn)公司房產(chǎn)一處，按照合同約定申請(qǐng)人交納了房款410876，建筑面積確97平方米，買房時(shí)，售樓人員說頂層的閣樓是贈(zèng)送的。因?yàn)槭堑谝淮钨彿繘]有什么經(jīng)驗(yàn)，他說是贈(zèng)送閣樓我們很相信，在購房合同上也沒有體現(xiàn)這一方面。但是在拿房時(shí)被告知閣樓不能贈(zèng)送了。閣樓另交錢。劉某按合同提交聊城仲裁委員會(huì)仲裁。后以調(diào)解結(jié)案。但仲裁委發(fā)現(xiàn)，買頂樓送閣樓，引發(fā)的糾紛越來越多。
專家提醒購房者， 買頂樓住宅贈(zèng)送閣樓，主要是促銷的一種手段。很多贈(zèng)送的閣樓僅有口頭約定，但一般不會(huì)在合同中明確約定閣樓的使用權(quán)屬于買房人。買房人也不會(huì)考濾此房閣樓權(quán)屬問題及發(fā)生糾紛后如何處理。2009年5月24日，最高人民法院公布了兩份司法解釋，將于2009年10月1日起施行分別是：《關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》和《關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》。《關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第二條第二款規(guī)定：“規(guī)劃上專屬于特定房屋，且建設(shè)單位銷售時(shí)已經(jīng)根據(jù)規(guī)劃列入該特定房屋買賣合同中的露臺(tái)等，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第六章所稱專有部分的組成部分。”開發(fā)商承諾贈(zèng)送的閣樓、花園、露臺(tái)等是否屬于房屋的一部分，一直倍受爭(zhēng)議。此次司法解釋明確規(guī)定：首先其必須在規(guī)劃上即屬于特定的房屋，并且在開發(fā)商銷售時(shí)，贈(zèng)送的部分符合有關(guān)部門的規(guī)劃，而且還被明確地列入了商品房買賣合同當(dāng)中的，才被確認(rèn)為房屋的組成部分之一。第四條規(guī)定：“業(yè)主基于對(duì)住宅、經(jīng)營性用房等專有部分特定使用功能的合理需要，無償利用屋頂以及與其專有部分相對(duì)應(yīng)的外墻面等共有部分的，不應(yīng)認(rèn)定為侵權(quán)。但違反法律、法規(guī)、管理規(guī)約，損害他人合法權(quán)益的除外。”
買房人因閣樓發(fā)生的糾紛處理要取決于買房人與開發(fā)商是否在《商品房買賣合同》中約定了閣樓狀況，包括閣樓位置圖、使用面積、高度、裝修情況、有無天窗、照明設(shè)施、水電、防水、上下閣樓樓梯扶手等各項(xiàng)內(nèi)容，如果買房人與開發(fā)商對(duì)上述內(nèi)容約定明確，一旦開發(fā)商未按約定交付閣樓，買房人即可追究開發(fā)商違約責(zé)任，如雙方在合同中無此約定，則買房人的部分權(quán)利將得不到保障，但開發(fā)商仍應(yīng)遵守《商品房買賣合同》中有關(guān)主體結(jié)構(gòu)、防水等方面的保修規(guī)定，不能因?yàn)殚w樓是贈(zèng)送的就免除合同義務(wù)。因此，在購買贈(zèng)送閣樓的商品房時(shí)應(yīng)謹(jǐn)慎確認(rèn)好贈(zèng)送面積權(quán)利義務(wù)，以書面形式在《商品房買賣合同》中明確約定，并要求附圖。
聊城仲裁委員會(huì)提醒大家：購買“送閣樓”的頂層住宅要注意4個(gè)方面：一是看清閣樓有無規(guī)劃，如果閣樓不是規(guī)劃范圍內(nèi)的建筑，閣樓所有權(quán)是難以保證的，不能辦理房產(chǎn)證，那么就無法保證您對(duì)他享有完整的私有權(quán)利。二是明晰產(chǎn)權(quán)。對(duì)于小閣樓中低于2.2米不計(jì)算建筑面積但有使用功能的部分，要在房屋權(quán)屬登記中明確相應(yīng)權(quán)利的歸屬。三是弄清計(jì)算方式。如果閣樓計(jì)算在銷售面積中，那一定要弄清楚是如何計(jì)算的，做到心中有數(shù)，不同的層高決定了閣樓是否納入銷售建筑面積。根據(jù)國家有關(guān)規(guī)定，只有高于2.2米的部分才計(jì)算建筑面積。四是弄清配套。一些樓盤頂層與閣樓之間的樓梯需要購房者自行購買或另外付款，購房者一定要事先弄清楚。五，最后在購買商品房，簽訂《商品房買賣合同》時(shí)應(yīng)與開發(fā)商就閣樓位置、面積，屬權(quán)細(xì)致的進(jìn)行約定如與約定有差別時(shí)，可以追究開發(fā)商違約責(zé)任，只有這樣才會(huì)避免不必要糾紛的出現(xiàn)，或是在權(quán)利受到侵害時(shí)能有充分的依據(jù)得到法律的支持和保護(hù)。